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　　資源開發型旅游投資，已經形成了“投資門檻高，收益時間長”的特點，因此，旅游招商引資越來越難。房地產投資，收益高，回收快，成為制造中國富豪的領域，房地產商，也成為各個行業招商引資的對象。借力房地產的商業發展模式，已經成為旅游產業發展的重要方向。綠道聯合就旅游產業如何借助房地產商的實力，利用旅游房地產的商業模式，大力推進區域旅游地產產業發展，進行了深入研究。

　　一、“旅游小鎮”的商機何在?

　　旅游地產的興起，是旅游小城鎮特別是旅游城市開發的一個主動力。將旅游區域開發與城市經營全面結合起來，是能夠形成政府資金來源和企業利潤構成的關鍵。

　　旅游小鎮開發，實際上，就是以旅游產業為主導產業的小城鎮建設。

　　小城鎮建設是中國城市化進程中非常重要的一個部分，是大多數農民轉化為城鎮居民的基本模式。因此，國家給予小城鎮建設大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是，小城鎮的土地，不僅僅為國有土地開發，還為集體土地流轉開了口子，是一個地產領域的缺口。

　　但是，小鎮開發中，房地產價格非常低，本地居民購買力不強，商業性房地產企業不太有興趣。

　　只有旅游房地產，對于擁有旅游資源的小鎮建設而言，意味著巨大的商機--因為旅游房地產的買家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。

　　以低價獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的度假物業，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮提供的商機!

　　將旅游區域開發與城市經營全面結合起來，在大理、麗江、昆明等地，已經得到實踐，并走在了云南旅游地產的前列。高爾夫地產成為最經典的樣板，激勵著房地產商的極大熱情。

　　云南省建設廳總規劃師韓先成先生指出，以保護不可再生資源為前提，通過商業化理念運作，云南的旅游地產一定會迎來一個高速發展期。

　　這就是云南旅游第二次創業的鑰匙之一--以地產撬動旅游產業的運作模式--城市經營與旅游結合的主要節點。

　　二、旅游小鎮的分類

　　旅游小鎮，就是以旅游產業為主導的小鎮。我們將其細分為資源主導型分為資源主導型、旅游接待型和生態觀光型三類。

　　1、資源主導型旅游小鎮

　　即自身擁有旅游資源成為旅游目的地的小城鎮。這類小鎮為特色鎮，主要為古鎮，特別是國家歷史文化名鎮，具有非常好的古鎮風貌，形成了旅游吸引力，古鎮本身就是旅游吸引物。古鎮的特色建筑、風水情調、民俗文化等，都吸引著觀光和休閑游客。而依托古鎮開發的仿古旅游房地產項目，在麗江、大理都非常成功。

　　溫泉鎮是資源旅游小鎮中一個特殊種類，全國有幾十個溫泉鎮，都是依托于溫泉資源，形成的休閑鎮，其中有一部分是古鎮。比如昆明的安寧溫泉鎮，擁有“天下第一湯”，已經開發了別墅樓盤賣得不錯;安徽烏江的香泉鎮，借香泉溫泉把房子賣給了南京人;北京的小湯山，成為會議休閑集散地。

　　2、旅游接待型旅游小鎮

　　著名自然風景景區，一般都在遠離城市的地方。在這些旅游目的地的周邊，形成的人口聚居地，就是旅游小鎮。這一類小鎮，本身不是景區，但是自然生態環境都很好，最重要的在于，這里是旅游集散地，是接待建設的重點區域，這就是接待型旅游小鎮。這類小城鎮通常為遠離旅游中心城市的著名風景區的重要門戶和游客主通道，具有獨特的區位優勢，小城鎮依托地理優勢，開展旅游接待工作。

　　接待型旅游小鎮，是旅游房地產開發的最佳區域，既可以開發旅游商業房地產，又可以開發旅游度假房地產。

　　3、生態人居型旅游小鎮

　　最為大量的旅游小鎮，是生態環境非常好，以生態人居為特色發展的小鎮。這類小鎮一般處于中大型城市周邊，距離城區較近，一般為近中郊區。對于北京、上海這樣的超大城市，距離在100公里以內;對于成都、西安這樣的城市，距離在60公里以內;對于煙臺、石家莊這樣的城市，距離在30公里以內;對于許昌、綿陽這樣的城市，距離在15公里以內;這一區域內的生態小鎮，是旅游房地產發展的極佳目標，是旅游休閑小鎮最廣泛的目標。此類小城鎮以接待城市休閑居民，開展農業觀光等鄉村旅游為主，進一步發展為生態休閑小城鎮。

　　三、規劃“旅游小鎮” 的要領

　　以城鎮規劃規范和旅游產業規劃規范的雙重要求為前提，以旅游產業主導城鎮發展，以城鎮建設配合旅游功能，實現產業發展與城鎮建設的系統整合。

　　1、規劃的要求

　　1)旅游產業發展戰略主導區域經濟社會總體發展戰略;

　　2)區分類別：觀光小鎮、休閑小鎮、度假小鎮、集散小鎮、過境小鎮;

　　3)城鎮經濟結構優化與平衡發展;

　　4)城鎮協調發展的基礎設施配套;

　　5)城鎮社會生活配套;

　　6)城鎮行政管理要求;

　　7)鎮村體系結構與互動;

　　8)城市化目標、過程及其規律;

　　2、規劃的關鍵

　　1)產業發展戰略的制定，是基礎;

　　2)旅游吸引力動力機制的設計，最重要;

　　3)具有小城鎮和旅游雙重功能的項目策劃，是關鍵;

　　4)鎮域旅游整合，是目標;

　　5)旅游小城鎮的特定功能開發及其布局，是落地;

　　6)景觀規劃，是特色;

　　7)政府運營模式，是價值;

　　8)商業運作模式，是操作性的結晶。

　　3、規劃的原則

　　1)小鎮區域旅游吸引力的打造--動力機制的建構;

　　2)小鎮旅游功能定位--集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂;

　　3)小鎮的城鎮功能配置與協調發展--城鎮規劃;

　　4)小鎮的風貌規劃--旅游景觀吸引力與休閑度假環境。